不動産投資は融資を受けて投資をスタートすることが可能です。ただしその半面、借入額が大きくなるため、投資効果を出すためには金利についてのしっかりとした理解が必要になります。
今回は、「固定金利と変動金利のメリットとデメリット」を中心に、金利について解説していきたいと思います。
目次
固定金利と変動金利
金利とは、ローンを組むにあたり、借りたお金に利率をかけて返済していくもので、その利率のことを指します。不動産投資においては、毎月借りたお金(元本)と金利を返済していくことになります。
不動産投資の場合、数十年にわたり返済していくこともあり得ますので、わずかな金利の違いによって、最終的なトータルの支払額にも大きな差が出ることになるため注意が必要となります。
ローンの金利タイプは、大きく「固定金利」と「変動金利」に分かれます。それぞれの特徴ですが、金利が固定されるのか、あるいは変動するのかといったものになります。以下は、それぞれの金利タイプのメリットとデメリットを説明していきたいと思います。
固定金利のメリットとデメリット
固定金利は、10年など最初に指定した期間で金利が固定されます。最初に指定した期間が終了した際には、その時の金利でもう一度固定金利にするか、変動金利にするかを選ぶことが出来るようになります。
メリットとしては、金利が固定されるため、仮に金利が上昇してもその影響を受けないでいられるという点です。加えて、最初の固定期間中は返済額が変わらないため収支計画が立てやすくなります。
一方のデメリットとしては、金利が下がっても返済額が下がらないことです。また、変動金利よりも設定金利が高くなっていることになります。
変動金利のメリットとデメリット
変動金利は半年ごとに金利が見直される金利タイプですが、大幅な金利変動があったとしても債務者が困らないように、「5年ルール」「1.25倍ルール」という2つのルールが用意されています。
5年ルールですが、金利の変動があったとしても返済額は5年間変わらないというものになります。ただし、金利は半年に一度は見直されるため、仮に金利が上がったとすると、返済額は変わりませんが、毎月の返済額のうち、金利部分に支払われる部分が増え、元本の減りが遅くなってしまいます。
1.25倍ルールとは、5年の間に金利が大幅に変動してしまい返済額が大幅に変動するとしても、その上限は1.25倍までといったものです。こちらのルールについても、返済額が抑えられるだけで金利が上がっていればその分金利分の割合が増えますので、元本分の返済は遅くなってしまいます。
低い金利を目指すには
低い金利を目指すことが、不動産投資には非常に重要なものとなります。以下、低い金利を目指すにはどうすれば良いかを書いていきたいと思います。
返済実績をつくる
当たり前の話ですが、ローン審査時に、金融機関は「本当にこの人は、お金を返済できるのか」を見て審査を行います。そのため、不動産投資において1棟目の取得の際に、低い金利を勝ち取ることは実績がなく難しいことが多いですが、逆に返済実績があれば借入後に、金利交渉ができる可能性は高くなります。
固定金利より変動金利を選ぶ
前述のとおり、ローンの金利タイプにはそれぞれメリット・デメリットがあることをお伝えしましたが、変動するリスクがある分、最初の金利設定は変動金利のほうが低いのが特徴です。金利変動リスクに備える必要はありますが、少しでも低金利で利用したいのであれば変動金利を検討してみるのが良いでしょう。
日本政策金融公庫の利用を検討してみる
審査次第ではありますが、日本政策金融公庫のローンは金利が1％台と安く、さらに固定金利で利用できるというメリットがあります。最長で20年までしか借りられず、また投資目的ではなく事業のための融資である必要がありますが、一度利用を検討してみるのも良いかも知れません。
不動産会社の提携ローンの利用を検討してみる
物件を取得する不動産会社によっては、金融機関と提携していることもあり、「その不動産会社だから低金利で融資を受けられる」こともあります。利用する不動産会社に、提携銀行があるのかどうか、確認すると良いでしょう。
まとめ
・不動産投資においては、毎月借りたお金(元本)と金利を返済していくことになる。
・ローンの金利タイプは、大きく「固定金利」と「変動金利」に分かれる。
・変動金利には「5年ルール」「1.25倍ルール」という2つのルールが設けられている。
以上、簡単ではありますが、「固定金利と変動金利のメリットとデメリット」を中心にお伝えしました。
最後までお読みいただき、有難うございました！
