不動産投資を検討するにあたり、「利回り」を考えることは、非常に大切です。利回りには、「表面利回り」「実質利回り」とありますが、その違いをきちんと把握しておく必要があるでしょう。
また、平均的な利回りを比較する場合においても、その不動産が、オフィスビルなのか、ワンルームなのか、商業店舗なのかによって、利回りは異なってきます。地域や、その用途を考慮した利回りを考え、投資資金とのバランスをとっていくことが非常に重要です。
今回は、「こうすれば良かったのか！不動産利回りの基本はコレ！」について解説していきます。
目次
不動産投資の利回りの考え方
不動産投資の利回りには、２つの考え方があります。「表面利回り」と「実質利回り」です。以下、２つの考え方について詳しく説明していきたいと思います。
表面利回り
テレビや雑誌等での物件情報の紹介の際に、参考として記載されている利回りが「表面利回り」です。年間に取得できる家賃収入を物件の購入費用で割った、シンプルな数値となります。例えば購入費用が3,000万円の不動産を家賃10万円で貸した場合には、以下のような計算式となります。
・年間家賃→10万円×12か月＝120万円
・購入金額→3,000万円
・120万円÷3,000万円＝4%
実質利回り
対して、実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税や火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などを引いた、あくまでも「実質的」な利益額をベースに計算したものとなります。実質利回りの場合の方が、より正確で、きちんとした収益力を判断するための指標となります。例えば購入費用が3,000万円の不動産を家賃10万円で貸した場合で、年間支出が20万円の場合には、以下のような計算式となります。
・年間家賃→10万円×12か月＝120万円
・年間支出→20万円
・購入金額→3,000万円
・(120万円―20万円)÷3,000万円＝3.3%
平均的な利回り
2019年4月に公表された、日本不動産研究所による調査においては、不動産投資家の期待利回りは、前回比で「横ばい」となる用途や地区が多くみられました。日銀の量的緩和などアベノミクス以降、不動産投資市場は活況な状態が続いていますが、投資利回りの過度な低下など不動産投資市場の過熱を懸念する声も一部にあったことが影響したと考えられています。
オフィスビルの場合
最新の不動産投資家調査によると、東京都内においては、日本橋3.8%、六本木3.9%、西新宿4.0%、池袋4.3%といった結果となっております。また、主な政令指定都市においては、札幌5.5%、横浜5.0%、大阪4.7%、福岡5.0%といった結果となっております。
ワンルームタイプの場合
ワンルームタイプの場合ですが、都内の城南地区においては4.3%、城東地区においては4.5%となっております。主な政令指定都市については、札幌5.5%、横浜5.0%、大阪4.9%、福岡5.2%と、オフィスビルと比べて、ワンルームタイプの方が、大阪、福岡では、若干高いポイントとなっています。
商業店舗の場合
都心型の高級専門店では、東京の「銀座」が 3.4％となり、前回比「横ばい」を保っていました。郊外型ショッピングセンターでも前回比「横ばい」が多くみられました。郊外型ショッピングセンターを詳しく見ていくと、東京5.4%、札幌6.5%、大阪5.8%、福岡6.0%との結果になっています。
今後1年間の不動産投資に対する考え方
今後1年間の不動産投資に対する考え方についてですが、「新規投資を積極的に行う」の回答が 94％（前回 90％）で、全体として、新規投資意欲については、積極的な姿勢が示された結果となりました。また、マーケットサイクル（市況感）に対する調査についても、東京と大阪のいずれの都市についても、「現在」及び「半年後」について「拡大期」とする回答が最も多い結果となっています。
まとめ
・不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の２つの考え方がある。
・「表面利回り」は、年間に取得できる家賃収入を物件の購入費用で割ったもの。
・「実質利回り」は、年間家賃収入から固定資産税や火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などを引いた、あくまでも「実質的」な利益額をベースに計算したもの。
・2019年4月に公表された、日本不動産研究所による調査においては、不動産投資家の期待利回りは、前回比で「横ばい」となる用途や地区が多くみられた。
・今後1年間の不動産投資に対する考え方について「新規投資を積極的に行う」の回答が 94％（前回 90％）で、全体として、新規投資意欲については、積極的な姿勢が示された。
今回は、「こうすれば良かったのか！不動産利回りの基本はコレ！」についてご紹介しました。最後までお読みいただき、有難うございました！
